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住宅ローンの借り換え実践記! 

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「住宅ローンのスタート!!」

 

人生で、もっとも大きな買物の「住宅購入」ですが、購入がゴールではありません!

 

むしろ、地獄の始まりでしょうか?

 

毎月(+ボーナス時)のローンの支払(引落)が35年も続きます。

 

果てしなき、戦いの日々・・

 

気分は「懲役35年」といったところでしょうか?!

 

管理人も、7年前に新築マンションを購入し、長期のお勤めが開始!

 

 

「突如、襲ってきたアベノミクス&黒田バズーカ!!」

 

たんたんと返済を重ね、順調に刑期をこなす日々。

 

そこに「アベノミクス」という台風がやってきました。

 

異次元の金融緩和により、長期金利は、日々下落!

 

日経新聞にも、連日のように

 

「長期金利下落!」

「10年モノ住宅ローン金利が過去、最低レベルに!」

 

との文字が躍ってました。

 

「ここは、借り換えのチャンス到来か?!

 

管理人は、

 

「35年・変動型」

 

で借り入れをしていました。

 

金利は、0.975%で推移。

 

株価・為替・金利は、波はつきもの!

 

ということで、

 

底はココだ!

 

固定に切り替えよう!

 

とばかりに、固定金利型への住宅ローンの借り換えの検討を始めました。

 

 

原則論ですが、

 

低金利時は「固定型」

 

高金利時は「変動型」

 

が、基本的な考え方になるかと思います。

 

ですが、実際は、株価・為替・金利の動きは「神のみぞ知る!」というのが結論になります。

 

 

「支払い額のシミュレーション!!」

 

金利の変動によって、毎月の支払金額が、どのくらい変動するのか?

 

シュミレーションサイトで、シミュレーションしましょう!!

 

「借入金額3000万・35年・ボーナス払いなし」

 

で、シュミレーション!

 

金利1%:85,000円

 

金利2%:99,000円

 

金利3%:115,000円

 

と1%UPで、15,000円ほどUPしますね。

 

会社員の方にとって、支払額が、急に、15,000円・30,000円もUPというのは死活問題ですよね?!

 

なにせ、給料が、急に、15,000円・30,000円UPすることは、マレです!

 

いや、そんなことは、今後、2度と、起こりません!!

 

「このまま、低金利時代は続くのか?!」

 

日銀がマイナス金利政策まで導入し、低金利政策を長期間にわたり続いています。

 

今後も、日銀が、金利を押さえ込むので、住宅ローン金利がUPするはずがありえない!

 

と思っていませんか?

 

もし、アベノミクスが成功して、物価が上昇し、好景気となれば、金利は上昇するのではないでしょうか?

 

逆のパターンですが、海外のヘッジファンドから、アタックを受けて、国債暴落局面になった場合、日銀・財務省の力でも、抵抗できなくるというパターンはないのでしょうか?!

 

 

「国債暴落論・ドラマ・映画の世界の話?」

 

ちなみに、住宅ローン金利ですが、

 

H2年:8.5%

 

H7年:4.0%

 

※実際のローン金利は、1.5%程度低かったかもしれませんが。

 

というように、3%時代もありました。

 

 

「変動金利型の1.25倍ルールで大丈夫だ!!」

 

変動金利の場合、金利が急に上昇しても、1.25倍ルールという制度により、支払額の上昇額には、上限があります。

 

たとえば、毎月の返済額85,000円だった場合、金利が急上昇しても、返済額の上昇の上限は106,250円(85,000円の1.25倍)までとなっています。

 

ただし!!

 

この場合、利息だけを支払い元本が減らない・・・

 

とか

 

利息分も払いきれず、原本が増額してる・・・

 

とかで、最終的な支払総額はUPするケースもあります・・・・

 

 

この制度は、あくまでも、急に、支払い額が増額になると、自己破産等が増えて、住宅ローン契約者も金融機関も困ってしまうので、支払い額の急上昇は抑えましょう!

 

という意味ですので、一種のモラトリアムですかね。

 

というわけで、管理人は、どこかのタイミングで、変動→固定への切替を狙っていました。

 

「時はきた!」

 

早速、各金融機関の金利・手数料等の調査を開始しました!!

 

「住宅ローンの借り換え手続きは?」

 

住宅ローンの借り換えをする時は、どのような手順なのでしょうか?

 

諸費用は、どのくらい必要なのでしょうか?

 

審査は、簡単に通るのでしょうか?

 

こういった疑問について、各金融機関等のサイトで調査しましょう。

 

住宅ローンの借入・借換について、口コミ情報が書いてあるサイトも、大変、参考になります。

 

手続きの流れや、必要書類等は、金融機関ごとに異なりますので、要確認です。

 

金融機関によって、サイトに、必要事項を入力するだけで、

 

毎月の返済額・総返済額・保証料・団体信用生命保険・手続諸費用

 

まで、一発で出てくるところもあります。

 

また、保証料・団体信用生命保険・手続諸費用は、各金融機関や商品によって、かなり違いますので、よく調べてください。

 

 

「金利の原則」

 

一般的に、金利は、返済期間と比例します。

 

固定期間が長期間になると、金利も高くなる傾向にあります。

 

 

短期固定型(3年固定型とか5年固定型)でしたら、金利は低めですが、固定期間終了後は、変動金利に戻り、その際に、プレミアを受けられず金利が高めになることもあります。

 

ご自身の環境・状況を踏まえ、あまり、希望的観測にならずに、返済計画を立ててみましょう。

 

超希望的・楽観的観測で、

 

「5年以内に遺産が入るので、5年以内で払いきる! だから、5年固定で大丈夫だ!」

 

とか。

 

そこそこの希望的・楽観的観測で、

 

「順調に出世し、給料・ボーナスも、順調にUPするので、10年以内に完済できる!」

 

とか。

 

といったような判断にならないように、慎重に計画しましょう。

 

 

「金融機関ごとの金利の特徴」

 

一般的に、住宅ローン金利は、金融機関の種類によって、このようになっている傾向があります。

 

信用組合・信用金庫<地方銀行<メガバンク・信託銀行<ネット銀行

 

という順番で、右へ行くほど、金利が下がるイメージでしょうか?

 

ネット生保とかとも同じですが、ネット銀行の場合、店舗を持たずに少人数で運営し、低コストを実現しています。

 

その分、金利・保証料・団体信用生命保険・手続諸費用が低めになっています。

 

また、金融機関によっては、借り換えキャンペーンなども実施していますので、あわせて調べてみましょう。

 

調査をして、候補の金融機関が決まったら店舗へ足を運んで相談・見積もりをしてもらうか、ネットで仮審査の申込をしてみましょう。

 

実際に、住宅ローンの借り換えを行う際に、金融機関の店舗に行く前に、ネットで持参物を調べるか、TELで聞いてみるのも良いです。

 

店舗に行ってところ、書類不足で、仮審査が出来ません!

 

また、来てください!

 

では、つらいですね・・・

 

源泉徴収票、登記簿謄本、売買契約書、現在の住宅ローンの償還予定表等を要求されることがあります。

 

金融機関ごとで、必要書類が異なりますので、事前確認をおススメします。

 

「住宅ローンの借り換え候補の金融機関が揃いました!」

 

さて、そんなこんなで、住宅ローンの借り換え候補として、ピックアップが完了しました。

 

①○井信託(金利1.2%)

 

②○菱信託(金利1.2%)

 

③ソ○ー銀行(金利1.3%)

 

④新○銀行(金利1.5%)

 

⑤SB○住信銀行(金利1.15%)

 

※金利は2年前

 

以上です。

 

 

管理人の希望は

 

「10年固定型・借入希望額1700万」

 

です。

 

 

そこそこの希望的観測で、「10年」で完済するつもりだったので・・・(※当時)

 

①②は信託銀行で、③~⑤は、ネット銀行です。

 

いずれの金融機関も、WEBから仮審査の申込みがOKでしたので、さっそく申込みを。

 

 

「タイムスケジュール・時系列」

12/24:①②に仮審査申込

 

12/26:①より仮OKのTELあり。ただし、「融資はMAX1500万です。不足分は用意できるか?」

     と、用意できず断念><

 

1/4:新年早々、③④にもネットから申込を。

 

1/7:③から仮審査OKの連絡アリ

 

1/8:④から仮審査OKの連絡アリ

 

1/9:②から仮審査OKの連絡アリ

 

1/11:②から本審査NGの連絡アリ! 

③から本審査OKの連絡あり!

 

1/16:④から本審査OKの連絡あり!

 

1/25:⑤から本審査OKの連絡アリ

 

熟慮のうえ、③~⑤の中で、④に決定!!

 

2/8:④へ本申込を(③⑤には、断りを)

 

2/20:④の店舗にて契約

 

2/28:今まで借りていた「○菱UF○銀行」へ行って、担保(抵当権)抹消の書類を受領。

 

その他、住宅ローンの借り換えの手続をする

 

3月中旬:「○菱UF○銀行」より保証料が精算され返金される(支払額50万・返金額26万)

 

という流れでした。

 

思い立ってから、3カ月ほどで終了しました。

 

「住宅ローンの借り換え時のポイントは?!」

 

「新○銀行」(金利1.5%)を選んだポイント

 

①手続の手数料が安い

 

②団体信用生命保険(団信)が、死亡だけでなく、重度の障害でも、適用される

 

③保証料が無料

 

④キャンペーンで諸手続費用が10万円オフだった

 

 

といったところでした。

 

忘れがちなポイントは、引落口座は、その金融機関になります。

 

お近くに、店舗がない場合、入金がめんどうです・・・

 

うっかり残高不足で、引落が出来ないと、「事故」扱いとなり、信用情報に傷がつきます。

 

クレジットカードを作るときとか、不利になるかもしれませんので、ご注意ください。

 

 

管理人の場合、近くに、「新○銀行」の店舗はありません。

 

給与の振込口座も他の銀行のため、毎月、住宅ローンの引落前に、近くのセブンイレブンのATMで「新○銀行」の口座に入金しています。

 

ATM手数料は無料なので、コストはかかりません。

 

 

「住宅ローンの団体信用生命保険(団信)とは?」

 

ケガや病気で住宅ローンが支払えなくなったり、死亡してしまった場合に、この保険でカバーされます。

 

金融機関から、強制で加入させられます。

 

②の団体信用生命保険(団信)が、どの範囲まで適用されるか?は、各金融機関によって違います。

 

「新○銀行」の場合、ガン等で、就労が出来なくなった場合にも適用されるお得な内容でした。

 

団体信用生命保険(団信)の範囲が広く充実しているのは、やはりネット系の銀行が多い感じです。

 

最近は、団体信用生命保険(団信)の範囲を充実させるプランが流行っているようです。

 

ただし、オプション扱いで、その分、金利に上乗せするか、別途、費用が発生したりします。

 

 

「住宅ローンの保証料とは?」

 

経済的な理由等で、住宅ローンが支払えなくなった場合、保証会社が代わりに支払ってくれるものです。

 

金融機関から、強制で加入させられます。

 

③信託銀行・メガバンクの場合、保証料を一括払い(借入額の2%とか)か、金利に上乗せするになっているケースが多いです。

 

最初に借り入れをしたメガバンクの住宅ローンのときは「一括型」でした。

 

50万くらいだったはずです。

 

ちなみに、「一括型」の場合、他の金融機関へ借り換えをすると、その金融機関の「精算表」のようなもので、精算されて、返還されます。

 

管理人も、30万とか戻ってきました。

 

「住宅ローンの事務手数料とは?」

 

名前のままです。

 

SB○住信銀行(金利1.15%)の場合、とにかく金利が低いのは魅力的なのですが、事務手数料が高いです・・・

 

借入額の2%なので、借換額が1700万だと34万とかになります・・・

 

再度、借り換えする予定なし!

 

とか

 

10年で完済しないで、もっと長期間(35年)で返済計画している人には、オススメです。

 

長期(35年)での返済を検討されているのなら、フラット35も、歴史的低金利なので、オススメ

です。

 

 

ちなみに、マイナス金利実施以降の各金融機関で激しい住宅ローン獲得合戦が繰り広げられていますね。

 

もはや、金利では差別化はできませんし、金利の引き下げ競争の限界を迎えています。

 

金融機関としては、金利収入ではなく、事務手数料の方で利益あげるというビジネスモデルに移行していくのでは?とも、ささやかれています。

 

 

「住宅ローンの諸費用は?」

 

どのケースでもあっても、必ずかかる費用が

 

「契約書に貼る印紙代(2万)」

 

「抵当権設定登記・抵当権抹消登記の手続の司法書士への報酬+登録免許税(設定登記は、債権額×4/1000。抹消登記は2.000円)」

 

となります。

 

後者は、銀行御用達の司法書士に頼むようで、報酬額は銀行によって、まちまちです。

 

相場は、10~20万程度でしょうか?

 

一説では、銀行に

 

「登記は自分でやる!」

 

といって、司法書士への報酬額を浮かすことができる銀行があるとかないとか。

 

また、繰上げ返済手数料は「無料」の金融機関が多いですが、こちらも、事前にチェックした方がいいと思います。

 

以上のように、様々なファクターを総合的に、検討して、住宅ローンの借り換えをするか否か?

 

借り換えをするのなら、どの金融機関が良いか?

 

何年固定型がいいか?等等を検討してみてください。