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評判最悪の一括借り上げ契約! 一括借り上げでの不動産投資は危険!? レオパレス21でも!

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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レオパレス21の訴訟!」

 
管理戸数約57万戸・賃貸オーナー数約27000人をという賃貸不動産大手のレオパレス21ですが、同社に怒りの声を上げるオーナーらが裁判を2件ほど起こしています。
 
 
「訴訟その1:家具・家電総合メンテナンスサービスにまつわる集団訴訟。」
 
同社は、オーナーと建物を30年一括借り上げの「サブリース契約」を結び、オーナーは空室になっても一定の家賃収入を保証される制度となっています。
 
もう1つの同社の特徴は、学生・単身赴任社に好評という、ベッド・机といった家具や、テレビなどの家電が初めから備え付けられているサービスです。
実はこの家具や家電は、図のように、原契約ではオーナーが所有し、レオパレスが修繕などの「保守業務」を行う。そして新築から7年経過後は所有権がオーナーからレオパレスに移り、「レンタル業務」として引き続きメンテナンスを行うというものだ。
 これが「家具・家電総合メンテナンスサービス」と呼ばれるもので、オーナーはレンタル業務に対し、1戸当たり月2000円、仮に30戸なら年間72万円のサービス料を同社に支払っている。
 ところがだ。前田氏は、半年に1回手元に届くメンテナンス報告書を見て、7年たっても新品に交換されていない家具・家電の存在に気が付いた。
 新品の家具や家電の方が入居者への訴求力が高いことは、言うまでもない。ましてや、新品に交換されていないにもかかわらず、サービス料はしっかりと家賃から天引きされているというのだ。
 これでは、オーナー側が怒るのも無理はない。そこで、148月から154月にかけて家具・家電の入れ替えを何度か掛け合ったが、折り合いがつかず、家賃から天引きされたサービス料を未払い賃料として約48684万円の返還を請求するという裁判を「やむなく起こすに至った」という。
 対するレオパレスの宮尾文也取締役執行役員は、「原契約が実態に合わなくなった。特に家具は造り付けのパターンが増え、7年たっても入居者がいると入れ替えできなかった」と説明する。
 そのため同社は、15108日付でサービス内容を変更し、変更合意書を作った。だが、これがさらなる波紋を呼ぶ。
家賃減額分の支払いを求める裁判も起こされる
 変更合意書によれば、当初ひとくくりだった家具・家電を、家具と家電で業務を分け、家具は保守業務に統一し一括借り上げ契約期間中はオーナー所有として扱う。
 宮尾氏は「どちらでもオーナーの負担費用は変わらない。戸別訪問し、9割以上の方に了承していただいた」と言う。一方の前田氏は、「この変更はわれわれとの話し合いが解決していない中でなされて不自然。中身を理解しないまま合意書に押印した人もいるはず。またオーナーに所有権があると、減価償却処理で除却処理ができず税務上支障を来す」と訴える。
 両者の主張が平行線をたどる中、今年222日に愛知県の男性が、同社を相手取り裁判を起こした。
 この男性は20戸のアパートを建て、051月に同社とサブリース契約を結んだ。契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、08年のリーマンショックで同社の経営が悪化した際に、10年未満で家賃減額を求められたという。
 そこでLPオーナー会が特別部会を立ち上げ、簡易裁判所の調停で解決を目指したが、折り合いがつかず、同部会代表者が訴訟に踏み切った。今回の請求金額は約81万円だが、同じ境遇のオーナーが他に100人以上おり、こちらも集団訴訟になりそうだ。
 この件について前田氏は、「同社から倒産するかもしれないと言われて、情けで合意したオーナーも多い。業績が回復したのに家賃が回復しないのは解せない」と話す。一方の宮尾氏は、「家賃相場が回復していない地域もある。外部から入手した客観的データも使い、適正な家賃交渉をしている」と正当性を主張する。
 この二つの裁判を同社はどう乗り切るのか。賃貸不動産業界に及ぼす影響も含めて注目される。
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実は、この家具・家電の所有権は、オーナーに帰属し、レオパレスは修繕などの「保守業務」を請け負うという契約関係になっています。
 
そして新築から7年経過すると、所有権がレオパレスに移り、その後は、「レンタル業務」としてメンテナンスを継続する形です。
 
この契約が「家具・家電総合メンテナンスサービス」です。
 
オーナーはレンタル業務に対し、1戸当たり月2000円(年2.4万)×戸数分を支払っています。
 
原告(オーナー)の主張によると、
 
家具や家電が新品に交換されていないにもかかわらず、サービス料はしっかりと家賃から天引きされていた。
 
家具・家電の入れ替えを何度か掛け合ったが、受け入れられず。
 
家賃から天引きされたサービス料を未払い賃料の返還を請求する裁判を起こしたようです。
 
 
「訴訟その2:家賃減額分の返還訴訟。」
 
家賃減額分の支払いを求める裁判も起こされています。
 
原告の男性(オーナー)は20戸のアパートを建て、同社とサブリース契約を結びました。
 
サブリース契約書には「当初10年間は家賃不変」との記載があったにもかかわらず、リーマンショックで同社の経営が悪化しことを理由に、家賃減額を求められ同意したといいます。
 
「同社から倒産するかもしれないと言われて、情けで合意したオーナーも多い。業績が回復したのに家賃が回復しないのは解せない」と話しています。
 
 
「まとめ」
 
・一括借り上げ契約は、新規の不動産投資を始める方だけではなく、オーナーとの間でもトラブル化・評判は悪い