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一括借り上げ契約・サブリース契約のカラクリ!! 評判最悪!トラブル続発!

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「試算:家賃10万円10室のアパートの家賃を8万円に減額するとどうなるか…」

 

一括借り上げ契約・サブリース契約のカラクリを具体的な数字で見てみましょう。

 

家賃10万円10室のアパートの家賃を8万円に減額すると月額80万円になります。

 

当初予定:家賃月額80万円~90万円

減額後:家賃月額64万円~72万円

 

と大幅な収入減になります・・・

この金額で、当初の計画(返済計画・修繕等の維持費・収入)が成り立つのでしょうか?

 

 

「結局、巨大詐欺グループだ!」

 

個人的な見解ですが、基本的には、全員が「グル」の巨大詐欺グループと言っても言い過ぎではないのではないでしょうか?!

 

一部のマジメなサブリース業者さんゴメンナサイ・・・

 

ですが、多数は、「詐欺」と言ってもいいでしょう。

 

あまり知識のない素人を相手に、ろくに、リスク・デメリットについて説明もせず、契約書の難しい専門用語で記載するだけ!では・・・

 

実態は、大手ハウスメーカー・不動産会社・金融機関が、グルになって、本来、アパートを建てる意欲も能力もない人に、建てさせているだけですね。

 

 

「営業マンの主張・提案!」

 

相続対策になりますよ!(→たしかに貸家建付地評価は3~4割減になります)

 

所得税が安くなりますよ!(→たしかに建設後の数年は減価償却費が大きいので、節税になる)

 

ローン返済後は収入が大幅アップですよ!(→ローン返済時には家賃が下がるけど・・)

 

空室への不安に対しては「30年一括借り上げサブリース契約」で安心!と提案。

 

アパートの管理業務(募集・家賃督促・クレーム・退去時の補修等等)は、自社で行う!

 

(別途、管理費用を家賃5%程度取る!)

 

とにかく、アパートを建てさせるためなら、何でも言います。。。

 

 

mocha-afp.hatenablog.com

 

 

「カラクリとは?! 裏の契約条項」

 

・保障家賃の見直しは2年ごと(→NOなら、解約!!)

 

・補修工事の業者は、サブリース業者が指定(→割高な業者)

 

・相場より安い家賃を設定

 

・建設後3か月は「免責期間」とする(入居者がいても家賃はもらえない!)

 

・退去時は2か月「免責」。

 

・建設業者は、粗悪なアパートを建設

 

全部をやっている!とは言いませんが、かなりダークですね・・

 

ダークナイトです・・

 

 

「収支計画」

 

そして、オーナーには、こんな「収支計画」を提出します。

 

 

「支出」

 

・物件費用:6000万(4万×10戸)(→建築メーカー1800万(粗利益30%))

 

・自己資金:1000万

 

・ローン:5000万(→金利は銀行の収益)

 

・ローン諸費用:100万

 

・毎月返済額30.3万(年間返済額363.6万)

 

 

「収入」

 

・満室時家賃:4万×10戸×12月=480万(一括借り上げ手数料は10%)

 

・初年度収入:家賃3か月免責のため

 

     月額40万×9か月×90%=324万(→初年度から、-40万!! 赤字!!)

 

・退去時:家賃2か月免責

 

・家賃見直し:2年ごと

 

・定期補修:15年ごと(指定の業者なので、バカ高!!)

 

 

「まとめ」

 

至れり尽くせりで、身ぐるみはがされますね。。。

 

建ててしまったが最後、業者は逃げられますが、オーナーは逃げられません。。。

 

 

「まとめ」

 

・不動産投資初心者は、一括借り上げ契約は避けましょう

 

・営業マンはもちろん、大手〇〇も金融機関も信用すべきではない!

 

・それでも、一括借り上げ制度を利用したい方は、業界・業者・契約書は綿密に研究を!

 

・契約書は、不動産に強い弁護士に確認してもらいましょう!