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初心者のためのマネー・お得・お役立ち情報

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高配当・高利回りのJ-REIT(リート)との他の金融商品・不動産投資との違いは?!

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「J-REIT(リート)と似た商品。その違い。特徴は?!」

 

最近は、金融商品のレパートリーも豊富になっています。

 

名称も似ていたりと、混乱しがちです・・・

 

そこで、似ている金融商品との違いを。

 

 

REIT投信との違いは?」

 

投資信託なので、上場はしていません。

 

J-REIT(リート)や海外REIT(リート)などに投資します。

 

 

REIT-ETFとの違いは?」

 

東証REIT指数を対象とし連動する投資信託です。

 

上場していますので、株やJ-REIT(リート)と同じく市場で売買できます。

 

REIT全体の指数連動型なので、特定のJ-REIT(リート)への投資とは異なり「不動産投資」感が薄れますね。。

 

特定の物件への投資ではなく不動産市場全体への投資という感じですね。

 

 

「不動産投資(実物)との違いは?」

 

「不動産投資」の入門編として、J-REITを始めてみよう!

 

まとまった資金がないので、「不動産投資」ではなく、J-REITにしよう!

 

という方もいるのではないでしょうか?!

 

「違いのまとめ」

 

①現物VS証券

 

②レバレッジが効くVS効かない

 

③自己管理VS管理不要

 

④税制

 

簡単ですが、要点のみ。

 

①ですが、そのままです!!

 

一長一短ですね。

 

証券(J-REIT(リート))なら現金化は容易です。

 

②は、大きな違いです。

 

不動産投資なら、頭金なしのフルローンや物件1~3割程度の頭金(現金)で物件を購入できます。

 

証券(J-REIT(リート))には、金融機関は融資してくれません・・

 

 

例:1000万の区分マンション・利回り5%(年間家賃収入50万)・頭金1割(100万)

※税金・諸費用・金利は計算せず。

 

の場合、現金ベース(100万)での利回りだと、50万の家賃収入で利回り50%!

 

 

例:分配金利回り5%のJ-REIT(リート)を100万分購入

 

の場合、現金ベース(100万)での利回りだと、5万の分配金で利回り5%!

 

おお~~

 

10倍も違う!!

 

ちと待った!!

 

頭金以外の900万は、ローンだろ!

 

金利を払うだろ!

 

キャッシュベースで計算しろ?!

 

というツッコミが・・

 

 

例:借入900万・20年・2%→毎月の支払いは4.5万

 

年間支払額は・・・

 

54万!!

 

年間4万の持ち出し!!!

 

利回りマイナスに悪化!!

 

 

もっと高利回り(10%)の区分マンションならば!?

 

年間家賃収入(100万)-年間支払ローン(54万)=46万

 

残りました!!

 

利回りが46%!!

 

ただし、区分マンション(1室)の場合、居住者が退去して空室になったら、利回りが悪化・・

 

しかも、現在の過熱ぎみの不動産投資の状況ですと、利回り10%の物件を探すのは困難かも・・

 

郊外物件やボロ物件ならばあるかもしれませんが、その場合、「空室リスク」はアップしますし、修繕費用などの追加コストの発生も懸念されます・・・

 

そしたら、利回りがダウンしますね・・

 

レベレッジが効くのも、一長一短でしょうか?!

 

③は、管理会社に委託すれば、管理はしなくて済みますが、管理委託費用が発生しますので、利回りがダウンしますね・・

 

④の税制は・・・

 

長くなりますので、割愛を。。。

 

「結論」

 

やはり、実物の不動産投資と証券投資である「J-REIT」(リート)は別物!!

 

「J-REIT」(リート)のスキルは、直接、不動産投資に役立つことは少ない?!

 

 

mocha-afp.hatenablog.com

 

 

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