読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

投資・起業・副業・節約・法務を研究するブログ

トリセツ:AFP・経営法務コンサルタントが投資・起業・副業・節約・法務の情報を発信。発想のきっかけとなればうれしいです。

高配当・高利回りのJ-REIT(リート)投資 J-REIT(リート)の銘柄選びの注意点は?!

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

広告

f:id:turutaka2015:20170315161216j:plain

「J-REIT(リート)の銘柄選びの際の注意点は??」

 

J-REIT(リート)を購入する前には目論見書・運用報告書のココを確認しましょう。

 

まずは、正攻法な分析方法です。

 

①運用方針

 

②スポンサー企業

 

三井不動産とか三菱地所とか書いてあります。

 

③投資物件の情報・概要・ポートフォリオ

 

④財務情報

 

負債の利払いが多額ですと収益悪化につながりますので、要注意。

 

⑤決算期ごとの運用状況

 

過去の分配金の推移など。

 

 

「J-REIT(リート)と景気動向との関係」

 

ここでは、もうちょっと実践的な視点からの分析を。

 

J-REIT(リート)の動向は景気動向の影響を大きく受けますので、景気動向も確認しておきましょう。

 

一般的には、以下となります。

 

・好景気→空室率低下→家賃上昇→J-REIT(リート)価格・分配金上昇

 

・不景気→空室率上昇→家賃下落→J-REIT(リート)価格・分配金下落

 

 

J-REIT(リート)の対象物件によって、景気動向から受ける影響の大きさも違います。

 

住宅<郊外商業施設<物流施設<オフィスビル<都市商業施設<ホテル

 

右へ行くほど、景気動向の影響を受けやすい傾向にあります。

 

 

好景気時には「ホテルREIT(リート)」!?

 

ちょっと前の外国人観光客の激増・中国人の爆買いみたいな。

 

 

不景気時には「住宅型REIT(リート)」!

 

リーマンショックやチャイナショックが起きても、簡単には引越しません・・

 

というわけで、上記のような考え方も参考に。

 

 

「テナントの分散度」

 

ホテル<物流施設<郊外商業施設<オフィスビル<都市商業施設<住宅

 

右へ行くほど、分散度が高いです。

 

住宅(マンション)の場合、空室が数室出ることはあっても、全室空室となることはありませんよね?

 

逆にホテルの場合、違うブランドのホテルが同じビルに入っていることってあまりないですよね?

 

したがって、ビルに入っているホテルの収益が悪化するとビル全体の収益が悪化することになります。

 

 

「賃貸借期間も考える」

 

住宅<オフィスビル<都市商業施設<物流施設<ホテル<郊外商業施設

 

郊外商業施設の場合、大地主が土地を貸した!なんてケースもあり長期間になる傾向が高いようです。

 

住宅の場合、1~3年と短期が多い傾向です。

 

出入りが激しいと「空室」「空きテナント」となる可能性が出てきます。

 

収益悪化要因となるますので、注意しましょう。

 

「まとめ」

 

・J-REIT(リート)を購入する前に、目論見書・財務情報などを確認すべし!

 

・J-REIT(リート)を購入する前には、他の外部環境からの影響等、様々なファクターを検討しリスクを減らしましょう

 

 

mocha-afp.hatenablog.com

 

 

mocha-afp.hatenablog.com