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評判最悪! 一括借り上げ契約システムの問題点・デメリット・からくりは? 

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「業者が一括借上げをする「サブリース」の手法とは」

 

テレビコマーシャル・新聞・雑誌等で、頻繁に取り上げられていますね。

 

相続対策などと提案し、土地の所有者にアパートを建てることを勧めてきます。

 

建てたアパートは「サブリース」という手法で業者が一括借上げをします。

 

 

「例え空室になっても、弊社が家賃を保証しますから安心ですよ!」

 

という提案(営業)を信じて、オーナーは建設をしているようです。

 

 

「一般的にサブリース賃料の相場は?」


満室時賃料の80%~90%程度となっています。


家賃10万円10室のアパートですと、月額家賃100万円の80%~90%である80~90万円が、大家さんに支払われます。

サブリース業者は、この10~20%の差額を収益源としています。

 

サブリース業者としては、マンション・アパートを建設・保有するリスク・コストが不要です。

 

ですので、サヤ取りビジネスということになりますね。

 

 

「一括借上げの問題点は?」

 

問題となっているのは、このサブリース契約という一括借上げのシステムです。

勘違いしてはいけないポイントは

「一生涯、同じ金額を保障するものではない!」という点です。

保障内容はサブリース業者によってまちまちです。

 

当初10年間は家賃の見直しを行わない!

 

5年更新で見直す!

 

などなど。

 

サブリース業者としては、年数が経過し、空室が多くなってくると利益が低下しますので、オーナーに家賃の減額交渉をもちかけてきます。

 

オーナーが、この交渉に応じなければ、サブリース契約を打ち切ったりしてきます。

 

 

 

「30年一括借り上げのからくり」


サブリース業者からの「家賃改定・家賃交渉」に、オーナーが応じないと30年の借上げというサブリース契約は継続しないことになります。

この問題に対して、「賃貸住宅管理業務処理準則」が改正され、サブリース事業において、貸主(オーナー)へ「将来的な家賃減額のリスクを説明する義務(将来の借賃の変動に係る条件に関する事項)」を説明すべき重要事項として追加されることになりました。

 

 

「デメリット 家賃の減額により、ローン返済が困難になることも・・・」


営業マンから「サブリース」を勧められ、

 

「安定した家賃が入ってくるから安心だ!」

 

と安易にアパート経営を始めてしまうと、家賃の減額により、ローン返済が困難になることも・・

 

相続対策も不動産投資も、吹っ飛んでしまいます・・・

 

 

「まとめ」

 

・一括借り上げ・サブリース契約システムは「問題点」「デメリット」「からくり」だらけで、不動産投資初心者には危険いっぱい!

 

・営業マンの言葉・セールスを鵜呑みにして安易なアパート建設は避けましょう!

 

 

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