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建物賃貸借契約での「解約不可」「長期契約」「原状回復工事」でのしくじり実例を紹介!! (法務実務講座)

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「①解約不可編!」

 

かなり古い話です。

 

クライアントが青山の一等地に雑貨店の1号店を開業しました。

 

店内は広く、上品なたたずまい。

 

オーナーは、暴最大手電鉄系不動産会社です。

 

クライアントからの相談は、

 

売上が落ちて、経営が厳しい・・・

 

というもの。

 

最大のコスト削減ポイントは「賃料」でした!!

 

青山の一等地!広々店内!

 

やっぱり、賃料が高いのですよ・・

 

クライアントは、2年前に、新規事業として開始したのですが、知識がなかったせいか、ヤバい建物賃貸借契約書の内容でそのまま契約をしてしまったようなのです。

 

 

 

「鬼のトリプルスリー契約!!」

 

「契約期間10年」「途中解約不可」「第三者への転貸不可」

 

のトリプルスリー!!

 

山田哲人か?!

 

ダメ元で、トリプルスリーの解消と賃料引き下げ交渉をしましたが、一蹴されて投了!!

 

結局、以後、契約期間満了まで、赤字垂れ流し経営のようでした。。。

 

 

「オーナーの狙いは?」

 

ここまで、強硬・頑な態度から想像するに、

 

「この店舗は、どのお店が入ってもダメ! なかなか空室が埋まらない!」

 

なのではないでしょうか?

 

それゆえ、長期契約・解約不可での飼い殺し!!

 

「解約不可」物件は危険ですよ~

 

 

「②長期契約編!!」

 

こちらは、丸の内を牛耳っている暴財閥系不動産会社。

 

「菱」のマークでおなじみの。

 

名古屋の六代目の方ではありませんよ~

 

さてさて、こちらは、契約締結前の段階で、クライアントから相談されました。

 

 

「デジャブ―!!」

 

「契約期間10年」「途中解約不可」「第三者への転貸不可」って、どこかで見たような条件・・・

 

ギータか!!(ソフトバンクホークス柳田)

 

というわけで、「契約期間10年」「途中解約不可」の2点について、交渉するようにアドバイスしました。

 

 

「交渉結果は?!」

 

「契約期間7年」「途中解約不可」で妥結?!

 

暴〇菱様からは、

 

「こんな条件提示されたのは初めてだ! 7年に短縮するのが限界だ!」

 

と不快感をあらわ&しぶしぶで妥協してきたようです。

 

 

「その後の経営は?」

 

店舗は、すぐに「赤字」化!

 

2年後には、撤退を検討し始めたものの「7年縛り」で断念!

 

大手通信キャリアだって「2年縛り」!!

 

長期契約も、危険がいっぱい!

 

 

「③原状回復工事編!!!」

 

こちらは、おしゃれな街「恵比寿」。

 

オーナーは暴財閥系(また!!)不動産会社です。

 

契約書通りに、6か月前に解約予告をし解約の運びに。

 

では「原状回復工事」をして明け渡しを・・・

 

 

「驚きの見積書!」

 

原状回復工事契約の見積もり書に書かれていた金額を見てクライアントの担当者も腰を抜かしたようです。

 

桁が違う!?

 

クライアントも、オフィスビルの原状回復工事の経験が豊富のようで、だいたいの相場を理解しているようでした。

 

それにしても高い・・・と。

 

 

「建物賃貸借契約書を確認すると・・・」

 

契約書を確認すると、

 

「原状回復工事は、住〇不動産が指定する業者が行う・・・」

 

の文言が・・

 

結局、交渉しても、工事業者の変更は不可!!

 

工事内容を多少、見直しして、工事費用がちょっとだけ減額に・・

 

原状回復工事の業者指定もヤバイかも?!

 

 

「まとめ」

 

・契約書を締結する前に、確認を!

 

・財閥系・電鉄系は契約内容がハード?!

 

・ダメ元で交渉しましょう

 

 

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